Как купить квартиру, на которой «висит» ипотека, и не быть обманутым

Бывает так, что люди продают квартиру прежде, чем выплатят ипотеку. Им можно только посочувствовать: скорее всего в семье возникли финансовые трудности, и содержать кредит стало невозможно. Семья продаёт квартиру, чтобы рассчитаться с банком и не погрязнуть в долговой яме.

Кроме людей, которые спасаются от проблем с банком, есть мошенники. Они ищут способ выбить деньги из покупателя. Часто «ипотечные» квартиры продают дешевле, чем аналогичные без ипотеки. Желание сэкономить лишает бдительности покупателя, и тот теряет деньги в погоне за скидкой.

В статье расскажем о том, на что стоит обратить внимание при покупке «ипотечной» квартиры.

Что нужно знать об «ипотечной» квартире

«Ипотечная» квартира юридически имеет статус квартиры с обременением. Это значит, что собственник не распоряжается имуществом в полной мере, потому что квартира находится в залоге у банка. Банк дал деньги на покупку жилья, и теперь, пока заёмщик не выплатит кредит, будет контролировать операции собственника в отношении квартиры.

Чтобы продать такую квартиру, собственник должен получить разрешение банка. Это важный момент: без разрешения кредитной организации сделка будет недействительна.

Чтобы продать квартиру с ипотекой, собственник должен получить разрешение банка

Схемы продажи

Погасить кредит досрочно за счёт средств покупателя

Этот способ подразумевает, что покупатель вносит задаток до заключения договора купли-продажи. Задаток равен сумме задолженности по ипотечному кредиту. Продавец использует эти средства, чтобы погасить ипотечный займ.

Такая схема распространена, потому что несёт наименьшие риски для банка.

После погашения кредита банк снимает обременение с квартиры. Теперь собственник имеет право заключить договор купли-продажи и передать право собственности покупателю.

Опасность для покупателя заключается в том, что он даёт деньги вперёд без гарантий на то, что собственник квартиры использует полученные средства на погашение кредита.

Решение — обеспечить безопасность денег. Один из способов — это передать деньги продавцу через банковскую ячейку. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Одна из сумм — для завершения ипотечной сделки, а вторая — остаток от стоимости, заявленной продавцом.

Далее банк получает денежные средства и выдаёт документ, подтверждающий снятие претензий и требований по договору. Продавец заключает договор купли-продажи с покупателем и получает доступ к ячейке с остаточной суммой.


Передать ипотеку покупателю

Собственник квартиры переоформляет ипотеку на покупателя. Таким образом, обязанности по выплате кредита переходят к покупателю вместе с правом собственности на квартиру.

Опасность для покупателя исходит от банка. Перед тем, как дать согласие на переоформление кредита, банк тщательно проверяет нового покупателя. Если он окажется недостаточно надёжным, банк не одобрит сделку. Далеко не всегда можно предугадать, кого банк сочтёт надежным, а кого — нет. Если банк откажет, время и усилия продавца и покупателя окажутся напрасны.

Ещё одна опасность — это штрафы и комиссии, которые взимает банк за подобные операции. Чтобы узнать, возьмёт ли банк комиссию и в каком размере, можно прочитать кредитный договор. В нём должны быть указаны эти условия.

Помощь агента

Сделки с обременёнными квартирами — это сложно. В сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк. Ни продавец, ни покупатель не знают наверняка, какие подводные камни скрыты в кредитном договоре. Поэтому в данном случае обратиться за помощью к риелтору — необходимость.

Риелтор — человек с опытом и знаниями в сфере покупки и продажи недвижимости. Он продавал «ипотечные» квартиры не раз, поэтому знает, где искать подвох, как раскрыть недобросовестного продавца.