Ипотека после развода

Жизнь трудна и не всегда предсказуема. Очень часто люди берут ипотеку и, не выплатив долг, расторгают брак. Как быть в такой ситуации?

Согласно ГК РФ и по Семейному кодексу, все имущество, нажитое в браке, в том числе долги, является общей собственностью независимо от вклада супругов. Квартира, купленная по ипотечному кредиту, считается общим нажитым имуществом даже в том случае, если ипотечный договор оформлен только на одного из супругов, а второй является поручителем. Бывшая супружеская пара должна обсудить ежемесячную оплату банку-кредитору. Если стороны договориться не смогут и будут нарушать срок оплаты или совершенно прекратят выплаты, то банк имеет право взыскать недвижимость, являющуюся залогом по договору.

Взыскать залоговое имущество можно согласно решению суда. После выдачи судом исполнительного листа судебный пристав вправе организовать продажу квартиры на торгах. Такой результат крайне невыгоден для бывших супругов, так как  после реализации с торгов полученные деньги сперва пойдут сначала на погашение долга перед банком, штрафные санкции и выплату вознаграждения приставу-исполнителю. И только оставшиеся деньги будут переданы бывшим собственникам. Разумно договориться, чтобы минимизировать потери.

Существует несколько способов решения данного вопроса:

1. Продажа квартиры и закрытие кредита

Этот вариант возможен только с согласия всех сторон и под строгим контролем банка-кредитора. Чаще такая продажа происходит через партнеров банка — агентства на рынке недвижимости. Сумма, оставшаяся после закрытия кредита, делится между супругами.

2. Один из супругов берет обязательства по уплате на себя

После закрытия кредита  жилье переходит в собственность закрывшего кредит. Если кто-то по своей инициативе покроет всю задолженность за второго супруга, то он вправе потребовать возместить 50% уплаченной суммы, но у него не возникнет права увеличения своей доли в квартире.

Все действия по передаче обязательств супругов по кредиту с одного на другого могут исполняться только с согласия трех сторон этих взаимоотношений, включая банк. Только при этом вносят надлежащие изменения в ипотечный договор. К нему прилагаются дополнительные соглашения, а также подлежит оформлению новая закладная, а бывшая аннулируется.

3. Заключение брачного договора или соглашения о разделе имущества

Этот вариант — оптимальное решение вопроса.

Брачный контракт может быть заключен как до регистрации брака, так и во время нахождения в браке. При этом контракт может касаться только предмета ипотеки, не затрагивая остальное имущество супругов. В этом случае в брачном договоре нужно обозначить следующие условия:

  • Кто и в каких долях будет выплачивать первоначальный взнос и ежемесячные платежи по ипотеке (в период нахождения в браке и в случае его расторжения).
  • Кто будет собственником квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).
  • На кого ляжет ответственность при нарушении условий ипотечного договора (например, при задержке выплат).

Следует также помнить, что брачный контракт обязателен для каждого из супругов. Односторонний отказ от его исполнения не допустим.

Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. В соглашении определяется порядок раздела совместного имущества, а также порядок раздела долгов.

Если брачный контракт или соглашение о разделе имущества заключены до получения ипотеки, о них следует обязательно сообщить банку. После оформления кредитного договора с банком о намерении заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества следует информировать банк. Если вы заключили подобное соглашение без согласования с банком, банк имеет право потребовать досрочный возврат кредита.

Итак, ясно, что лучше попытаться миром решить возникшую проблему, не доводя до суда, потому что в любом случае задолженность в банке погасить придется.