Зачем нужно проверять «юридическую чистоту» сделки?

Чистота сделки предполагает такую юридическую историю объекта недвижимости, которая обеспечивает минимальный риск оспаривания и истребования имуще­ства по этой сделке у покупателя.

Юридически чистая квартира — это:

- Квартира, правоустанавливающие документы которой офор­млены в соответствии с действующим законодательством: право собственности зарегистрировано, собственники живы, отсутствуют ошибки в документах; технические характеристики квартиры соответствуют имеющимся в правоустанавливающих документах.

- Квартира, которая не обременена на текущий момент пра­вами третьих лиц, аобъективные причины для возникновения таких прав в будущем отсутствуют: квартира не заложена, отсутствуют лица, имеющие право пользования квартирой вне зависимости от смены собственника, отсутствуют судебные притязания, в квартиру не вселены третьи лица и т. п.

- Квартира, все предыдущие сделки с которой совершались в соответствии с законом.

Как правило, чистоте сделки с недвижимостью угрожает воз­можность признания сделки недействительной, то есть по реше­нию суда приобретенный объект может быть отобран обратно. Положения о недействительности сделки содержатся в параграфе 2 гл. 9 ГК РФ, в сопутствующих нормативных актах.

Основания признания сделки недействительной:

1. Противозаконность сделки (несоответствие сделки требованиям законодательства).

2. Нарушение сделкой основ правопорядка и нравственности (как правило, эти сделки не затрагивают сферу недвижимости —  они направлены на нелегальную торговлю оружием, наркотиками  и т. п.).

3. Мнимость или притворность сделки.

Мнимость —  совершение сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К примеру, отчуждение квартиры для появления возможности получить квартиру как не имеющему жилой площади  военнослужащему.

Притворность – совершение сделки с целью прикрыть другую сделку (к примеру, продажа квартиры за 1 000 000 рублей с целью ухода от налогообложения).

4. Совершение сделки лицом с ограниченной дееспособно­стью или лишенным ее (в том числе несоблюдение процедуры совершения сделки несовершеннолетними детьми).

5. Совершение сделки юридическим лицом с выходом за пределы правоспо­собности.

6. Совершение сделки лицом с ограниченными полномочия­ми (касается в основном сделок по доверенности и сделок юридических лиц).

7. Самая опасная статья для покупателей жилой недвижимо­сти — ст. 177, совершение сделки в состоянии, когда лицо не осознает и не руководит своими действиями (алкогольное или наркотическое опьянение, психические заболевания).

8. Порок воли в сделке: совершение сделки без намерения совершить её (хотела завещать, а продала); совершение сделки под влиянием обмана, насилия.

Статья 302 ГК РФ устанавливает повышенный уровень защи­ты для добросовестного приобретателя, получившего имуще­ство по возмездной сделке, но только в том случае, когда иму­щество выбыло из владения собственника не против его воли, и только если сделка с недвижимостью являлась возмездной (имущество было передано либо за плату, либо в обмен на дру­гое имущество).

Несомненный риск представляет совершение сделки лицом, лишенным дееспособности или ограниченным в ней. Но следует учесть поправки к Федеральному закону «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 июля 2007 года), в соответствии с которыми (п. 4 ст. 28), су­дебное решение об ограничении или лишении дееспособности подлежит направлению в трехдневный срок в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это снижает риск совершения сделки с недееспособным, хотя, учитывая нерасторопность административных и судебных органов, полностью полагаться на этот пункт закона нельзя.

Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам-риелторам приходится фактически заново разрабатывать безо­пасную для покупателя схему оформления и контроля.